L’Association régionale des organismes HLM d’Île-de-France (AORIF) alerte sur les capacités des bailleurs sociaux d’Île-de-France à répondre aux investissements attendus par les pouvoirs publics de la région capitale d’ici 2050. Elle propose des objectifs alternatifs, tant pour la rénovation que pour la construction de nouveaux logements sociaux.
Dans cette analyse réalisée en collaboration avec la Banque des Territoires, l’AORIF, qui réunit les organismes de logement social d’Île-de-France, met en garde contre les défis qui devraient impacter les acteurs du secteur dès 2035, dégradant la viabilité financière des organismes et, par conséquent, leur capacité à produire de nouveaux logements sociaux. Une situation problématique dans un contexte où la demande augmente fortement.
Des objectifs simultanés de rénovation et de construction
Combinant les exigences du Schéma régional de l’habitat et de l’hébergement (SRHH) approuvé en 2024, les obligations nationales de la loi Climat et Résilience et celles de la Stratégie nationale bas carbone (SNBC), l’étude vise à déterminer comment les bailleurs peuvent répondre aux exigences de rénovation et de construction de nouveaux logements.
Les pouvoirs publics ont fixé des objectifs de 40 000 logements rénovés par an et 38 500 nouveaux logements sociaux par an à partir de 2029. Or, ces objectifs simultanés qui mettent en péril l’équilibre financier des bailleurs, selon l’AORIF.
L’organisation rappelle que la marge brute d’autofinancement locatif (MBAL) des 89 organismes ayant leur siège social en Île-de-France est passée de 6,8 % en 2022 à 3,1 % un an plus tard, en raison de la hausse des coûts d’exploitation (taxes foncières, impayés, etc.). « Cette dégradation pénalise leurs capacités à financer des investissements », prévient l’AORIF.
Un scénario revu à la baisse
Autre enseignement : en 2022, huit bailleurs sociaux présentaient des indicateurs témoignant de leur fragilité financière. Ils étaient quinze en 2023. Selon l’étude, le potentiel financier – soit les ressources que les bailleurs peuvent mobiliser pour investir après financement du patrimoine locatif – sera déséquilibré dès 2035. Si les objectifs de rénovation et de construction étaient poursuivis simultanément, l’étude anticipe un déficit de 12,9 milliards d’euros d’ici 2045.
Dans ce contexte, l’AORIF propose un scénario alternatif, tenable pour les bailleurs mais largement revu à la baisse, avec un objectif de 17 000 nouveaux logements par an à partir de 2032, soit une baisse de 46 % par rapport au scénario initial. « Ce repli permettrait de maintenir les ratios financiers d’équilibre, mais aboutirait à un parc bien en deçà des besoins identifiés dans le SRHH, avec un retard cumulé équivalant à six années de production en vingt ans », reconnaît l’organisme.
