DPE : un outil reconnu mais imprécis

Un diagnostic très encadréEncore faut-il que le DPE soit fiable, et aujourd’hui, « la marge d’incertitude d’une estimation se situe entre 10 et 20% » nous apprend ­Serge ­Muller, président de la commission DPE au sein de la Fédération interprofessionnelle du diagnostic immobilier (FIDI). Pour pouvoir exercer, les opérateurs de repérage doivent être certifiés par un organisme accrédité par le COFRAC et cette certification est valable individuellement pour cinq ans. ­Laure ­Petit, responsable du service diagnostic chez Dekra Industrial, précise : « Au cours de ce cycle, des audits de surveillance assurent que l’opérateur s’est tenu informé des différentes évolutions réglementaires et techniques. » Les méthodes, calculs et modèles de rapports sont également clairement encadrés. Trois méthodes sont ainsi appliquées pour estimer les consommations d’énergie. Imposées la plupart du temps par la réglementation, elles diffèrent selon le type de bâtiment et ses caractéristiques d’exploitation.Trois méthodesPour les constructions neuves, les opérateurs se fondent sur la synthèse de l’étude thermique fournie par le maître d’ouvrage. Pour les autres bâtiments, deux procédés cohabitent. Le premier s’appelle 3CL (calcul consommations conventionnelles des logements).« Il s’agit d’entrer toutes les informations liées à l’isolation thermique du bien, à la nature de ses équipements et à la nature du bâtiment dans un logiciel qui calcule alors une consommation conventionnelle », explique ­Laure ­Petit. Cette méthode, utilisée lorsque l’opérateur dispose de suffisamment de données pour assurer la fiabilité de l’estimation, est intéressante car elle offre des éléments de comparaison entre les biens. En effet, les données de consommation sont obtenues sur la base d’un même comportement : par exemple, un chauffage du bien à 19°C avec un mois de congés en hiver. Les résultats obtenus diffèrent fortement de ceux obtenus par la méthode sur facture qui repose sur les dépenses réelles d’énergie des trois dernières années. « Pour les logements construits avant 1949, la méthode 3CL n’est pas toujours fiable, notamment parce qu’on ne prend pas assez en compte l’inertie des matériaux », explique ­Serge ­Muller. Reposant sur des éléments concrets, elle n’est pas sûre pour autant car aucun occupant n’a le même comportement ni la même notion de confort. Le choix de la méthode n’est donc pas anecdotique et les résultats peuvent fortement varier. « De l’une à l’autre, on aboutit à des différences de 20 à 30% ! », estime ainsi ­Serge ­Muller.Un classement grossierD’autres éléments intervenant dans le DPE peuvent entraîner des incertitudes. Un certain nombre de relevés sont à réaliser sur place ; c’est le cas des mesures de surfaces déperditives, des portes, des fenêtres, de la description du système de chauffage et d’eau chaude sanitaire. Mais si certains éléments sont simples à renseigner, ce n’est pas le cas de tous. Estimer l’isolation de l’enveloppe par exemple (épaisseur, qualité de la mise en œuvre…), peut s’avérer délicat lorsqu’on n’est pas en mesure d’effectuer des sondages destructifs. De la même façon, l’inertie d’une paroi ou les apports gratuits sont insuffisamment pris en compte. « On réduit tout de même la plage d’incertitude de manière importante, relativise ­Serge ­Muller. Il est déjà remarquable de pouvoir offrir un classement pour un coût très raisonnable. »Opposabilité ou valeur informative ?Autre grief invoqué, le DPE n’aurait qu’une valeur informative qui, selon la FIDI, décrédibilise cet outil. Pour l’instant, l’acquéreur ou le locataire ne peut se prévaloir, à l’encontre du propriétaire, des informations contenues dans le diagnostic. Le propriétaire peut ainsi être tenté d’enjoliver un certain nombre de données. Selon ­Serge ­Muller, « il faudrait que les hypothèses sur lesquelles est basée la consommation standardisée soient clairement écrites afin que l’acquéreur puisse demander réparation d’un préjudice occasionné par de fausses déclarations ».Toutefois, tout n’est pas si noir et, si le DPE n’est pas un outil de précision, il faut rappeler que ce n’est pas son rôle. « Il ne s’agit pas d’un audit énergétique du bâtiment mais avant tout d’un outil se sensibilisation », insiste ­Laure ­Petit. Depuis 2006, plusieurs millions de logements ont déjà fait l’objet d’un DPE, offrant ainsi une vision de plus en plus précise du parc existant. Selon l’étude « Les particuliers/acquéreurs face au DPE », publiée en 2008 par Énergies et Avenir, les propriétaires estiment à 53% que le DPE a amélioré leur degré d’information sur le chauffage et l’isolation de leur nouveau logement. Ils jugent le DPE clair et fiable respectivement à 84 et 74%. Selon l’ADEME, 87% des acheteurs et des locataires reconnaissent l’importance que peut revêtir le DPE. D’ailleurs, en situation de vente, ils sont plus nombreux aujourd’hui à envisager de réaliser des travaux pour améliorer la note énergétique de leur bien (31%, soit 7 points de plus).Aurélie CheyssialQui est concerné ?Le DPE est encadré par les articles L.134-1 à -5 du Code de la construction et de l’habitation.Le DPE à la vente est requis depuis le 1er novembre 2006 pour les ventes de bâtiments et de locaux résidentiels et tertiaires, sauf cas particulier.Depuis le 1er juillet 2007, le DPE à la location concerne les seuls logements. Il devrait être étendu aux locaux tertiaires.Depuis le 1er juillet 2007, le DPE à la construction doit être fourni à l’achèvement de chantiers de construction de bâtiments ou de parties de bâtiment.Il doit être affiché dans les bâtiments publics d’une SHON supérieure à 1000m², depuis le 2 janvier 2008.Sont exclus de cette obligation : les lieux de culte, certains bâtiments à usage industriel, agricole ou artisanal, les monuments historiques ou inscrits à l’inventaire.Grenelle 2 : le DPE prend de l’importanceVoici les principaux changements apportés par la loi Grenelle 2, décryptés par ­Serge ­Muller, président de la commission DPE au sein de la FIDI.Le classement énergétique devra être affiché dans toutes les annonces immobilières, que ce soit à la vente ou à la location. Jusqu’à présent, ceci n’était fait qu’une fois les négociations passées.Autre mesure, à partir de 2012, les immeubles collectifs de moins de 50 lots auront cinq ans pour effectuer un DPE. Ceux de plus de 50 lots devront effectuer un audit énergétique.Pour favoriser le DPE dans la construction neuve, les logiciels utilisés par les thermiciens devront donner la possibilité d’éditer un récapitulatif standardisé d’étude thermique. Cela signifie que toutes les hypothèses ayant conduit à l’étude thermique devront être récapitulées pour pouvoir être vérifiées.Enfin, les diagnostiqueurs seront habilités, au même titre que d’autres professions, à effectuer le contrôle de l’application de la RT 2012.