Bâtiments tertiaires : de la construction à l’’exploitation

L’’immobilier d’’entreprise connaît aussi la crise. Malgré une légère remontée de la demande d’espaces de bureaux au troisième trimestre, après deux trimestres de baisse constatés, le marché de l’immobilier d’entreprise en Île-de-France, qui représente les trois quarts du marché total, est entré dans une phase de décroissance importante. Selon une étude du groupement d’intérêt économique Immostat, le volume de ventes et de locations de bureaux franciliens a en effet chuté de 25% par rapport à 2008, et le montant global des investissements a reculé de 65%. L’année 2010 ne devrait pas être beaucoup plus satisfaisante, d’après une étude de BNP Paribas Real Estate publiée en octobre. En effet, la hausse des volumes d’investissements sera sûrement « limitée ».Dans ce contexte, les acteurs du secteur doivent faire preuve d’imagination pour redynamiser le marché. Grenelle de l’environnement oblige, c’est sur le verdissement de l’offre de bureaux que misent les professionnels, une offre qui répond à une clientèle de plus en plus soucieuse de l’efficacité, de la réduction des coûts, de la performance énergétique, de la conformité, voire de l’anticipation des réglementations techniques à venir…Ce que dit le GrenelleLa surface de bâtiments tertiaires chauffés en France représente 839 millions de mètres carrés. Des locaux qui consomment en moyenne 222kW/m2/an, avec 63% de cette énergie consacrée au chauffage et à l’eau chaude sanitaire. Alors que le Grenelle 1 mettait surtout l’accent sur les bâtiments publics (un audit thermique a démarré surles 50 millions de mètres carrés détenus par l’État) et le logement (éco-­prêts sociaux pour les HLM, éco-­prêts à taux zéro, crédits d’impôt et éco-­subvention pour le logement privé), le Grenelle 2 prévoit la mise en place de mesures qui accéléreront la mutation environnementale, en élargissant la démarche à tous les secteurs. Il introduit par exemple l’obligation de réaliser des travaux pour améliorer les performances énergétiques dans les bâtiments tertiaires existants, dans un délai de huit ans à compter de 2012. De plus, dès 2011, les bâtiments neufs dans ce secteur devront consommer moins de 50kWh/m2/an.Autre piste envisagée : la mise en place d’un « bail vert ». Ce concept nouveau comprend des dispositions encourageant ou obligeant les propriétaires et locataires signataires à améliorer la performance environnementale des locaux pris en location. Il s’agira notamment de fixer les objectifs poursuivis, les moyens à y consacrer et les outils de suivi de la performance. Une disposition qui devrait conduire à réduire les postes de dépenses les plus consommateurs, et donc à valoriser le bien immobilier.Une réponse aux nouvelles exigences :les certificationsLancée en 2005, la certification NF Bâtiments Tertiaires associée à la démarche HQE distingue des bâtiments dont les performances environnementales correspondent aux meilleures pratiques actuelles. Cette certification concerne les phases de programmation, de conception et de réalisation. Elle couvre d’ores et déjà la plupart des bâtiments tertiaires publics et privés y compris les bâtiments logistiques. Elle s’appuie sur des référentiels techniques élaborés par ­Certivéa, bâtis autour des quatorze cibles de la démarche HQE.Pour aller plus loin, ­Certivéa a lancé, en septembre dernier, la certification NF Bâtiments Tertiaires en exploitation –démarche HQE. Cette certification, concernant tous les bâtiments du secteur tertiaire (bureaux, commerce, activité logistique…), atteste à la fois de la qualité intrinsèque des bâtiments, de la qualité environnementale de leur exploitation (maintenance des équipements, entretien des espaces, suivi des consommations et des paramètres de confort…), de la qualité environnementale des pratiques (bons comportements des occupants, de l’exploitant, des prestataires…). À ce jour, huit opérations ayant répondu à ces trois domaines d’exigences se voient certifiées NF Bâtiments Tertiaires en exploitation. Ces bâtiments ou ensembles de bâtiments ont ainsi fait la preuve de leur engagement dans la voie du développement durable, jusque dans l’exploitation et l’usage, impliquant ainsi tous les acteurs : du propriétaire à l’investisseur en passant par l’exploitant, mais aussi et surtout par les utilisateurs.Des acteurs engagésSuivant cette voie du développement durable, les promoteurs mettent sur pied des initiatives originales et des offres adaptées. C’est le cas de ­Bouygues Immobilier qui, déjà à l’origine du concept de Green Office, lançait en octobre 2008 le GIE « Enjeu Énergie Positive » avec plusieurs partenaires*. L’objectif : diminuer la consommation énergétique des futurs immeubles de bureaux dans leur phase d’exploitation, contribuer à l’augmentation de leur capacité de production d’énergies renouvelables et optimiser le bilan carbone du cycle de vie d’un immeuble. Un an après son lancement, le GIE a dévoilé les premiers résultats concrets de ses réflexions sur les quatre enjeux les plus « énergivores » des immeubles tertiaires (lire encadré ci-contre). En 2010, deux nouveaux membres viendront rejoindre le GIE, ­Intel et Tenesol/­Total, pour rechercher de nouvelles thématiques liées à la bureautique et à l’intégration d’énergies renouvelables telles que le photovoltaïque.Autre exemple plus récent, celui de la marque ­Cécodia lancée par la CCR (Compagnie des contractants régionaux), premier réseau national de contractants généraux de proximité. Ici, il s’agit de proposer une gamme de bâtiments de bureaux et de locaux d’activité « intelligents », étudiés tout spécialement pour répondre aux besoins des PME et PMI. C’est surtout une offre de bâtiments écoresponsables « clé en main », avec garantie de prix, de délais et de qualité, rendue accessible car proposée au prix du marché. Il est vrai que c’est souvent là que le bât blesse : le surcoût initial engendré par les aménagements nécessaires à une construction environnementale constitue encore un frein non négligeable.Frédérique Marguier* Lexmark, Philips, Schneider Electric, Siemens, Sodexo, Steelcase, membres fondateurs et Tandberg, société partenaire du GIE.Une gamme de bureaux écoresponsableLa marque ­Cécodia respecte les quatre fondamentaux du développement durable selon CCR : confort d’usage pour les utilisateurs et respect de l’environnement, maîtrise de l’énergie de construction et faible émission de CO2, économie de fonctionnement (niveaux THPE et BBC), et, enfin, économie globale. Cela passe par :• une architecture bioclimatique privilégiant la lumière naturelle, le confort, et offrant une grande souplesse d’adaptation aux besoins spécifiques ;• un éclairage basse consommation, un système de chauffage par pompe à chaleur réversible associée à une VMC double flux (gain de 50% sur le chauffage électrique), la récupération des eaux de pluie, etc. ;• une performance thermique supérieure au THPE, RT 2005 – 38% – et label BBC accessible ;• une toiture monopente conçue pour accueillir une centrale de production électrique photovoltaïque.