Une étude réalisée pour le compte du CSTB et de l’organisme Certivéa dresse un bilan de la certification NF Bâtiments Tertiaires Démarche HQE en exploitation, lancée en septembre 2009. Retours d’expérience et pistes d’évolution. L’immobilier « vert », à performances énergie-environnement élevées, se développe fortement ces dernières années, notamment sous forme de bâtiments certifiés. Ainsi, la certification NF Bâtiments Tertiaires Démarche HQE en exploitation a déjà été attribuée à 28 opérations. Un an et demi après son lancement, quelques interrogations s’imposent : quelles sont les performances réelles de ces bâtiments ? Sont-elles conformes aux prévisions ? Existe-t-il un lien entre bâtiment certifié et augmentation de la valeur immobilière ?… Pour apporter un éclairage pertinent et concret sur ces questions légitimes, le CSTB et Certivéa ont confié à Jean Carassus, professeur à l’École des ponts Paris Tech, le soin d’interroger les différents acteurs des bâtiments certifiés afin de savoir si, selon eux, les « immeubles de bureaux verts » tiennent leurs promesses. Entre théorie et réalité Jean Carassus a d’abord travaillé sur plusieurs études et recherches, analyses statistiques et études de cas réels, sur l’immobilier tertiaire « vert », menées en France et à l’étranger, et plus particulièrement aux États-Unis. Il ressort de l’ensemble que les immeubles certifiés ont en moyenne des performances réelles sensiblement supérieures aux immeubles non certifiés, mais que, dans un certain nombre de cas, ces performances réelles peuvent être inférieures aux prévisions. Un décalage qui s’explique par trois raisons principales : la différence entre les prévisions et la réalité peut se situer au niveau de l’utilisation du bâtiment par les occupants (températures extérieure et intérieure, nombre de personnes présentes, consommation bureautique par poste de travail…). Jean Carassus cite le cas d’un immeuble HQE prévu pour fonctionner seulement les cinq jours de la semaine, alors qu’une partie des locaux est occupée par le siège d’un journal dont l’activité est permanente, 7 jours sur 7.
 Cinq questions centrales Quelles sont les performances réelles des immeubles de bureaux certifiés ? Va-t-on vers la mesure des performances réelles ? Quel lien y a-t-il entre valeur immobilière et performance ? Quelle avancée représente la certification HQE Exploitation ? Quelles transformations du système d’acteurs de la construction et de l’immobilier sont nécessaires pour un pilotage par les performances réelles ? |
Autre explication du décalage entre prévisions et réalité : des difficultés de gestion et de pilotage de l’installation technique. La troisième cause est relative à la réalisation même de l’immeuble, avec, par exemple, des choix de conception inadaptés à la gestion ou des équipements qui se révèlent moins performants que prévu une fois installés. Onze recommandations Pour compléter ce travail d’analyse, l’auteur de l’étude a posé cinq questions (lire encadré) aux dirigeants de six entreprises de l’immobilier tertiaire, à deux investisseurs, deux utilisateurs et deux exploitants. L’examen de l’ensemble des réponses a permis de dégager onze recommandations à destination des professionnels de la construction et de l’immobilier mais aussi de l’organisme certificateur. Ces recommandations s’articulent autour de deux points essentiels. Le premier concerne la conception et la réalisation des immeubles de bureaux « verts » ; lorsqu’un bâtiment est conçu et réalisé, il faut immédiatement penser à sa qualité d’usage, intégrer sa future exploitation/maintenance et rémunérer les intervenants en fonction de la performance du bâti. La gestion et l’utilisation des immeubles « verts » constituent la deuxième piste d’amélioration ; il est essentiel de se préoccuper des consommations réelles du bâtiment, en prenant en compte un nouveau lien propriétaire/utilisateurs/exploitants, comme l’explique Jean Carassus : « La certification HQE Exploitation jette les bases d’une coopération inédite entre propriétaire/gestionnaire, utilisateur et exploitant. Elle est très complémentaire de la mise en place de l’annexe “verte“ au bail et de contrats énergétiques performanciels. » Pour en savoir plus : les vidéos de la conférence de présentation sont téléchargeables sur le site de Certivéa www.certivea.fr
