Lors de sa dernière séance du 17 décembre 2020, le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) a constaté le dynamisme de la production de nouveaux crédits immobiliers hors rachats et renégociations. Après avoir baissé à 10,6 Md€ en avril 2020 dans le contexte contraint de pandémie et de confinement, la production (hors rachats et renégociations) a retrouvé cet été un niveau élevé et atteint des plus hauts historiques en septembre puis en octobre (19,0 Md€ puis 20,2 Md€). La dynamique actuelle va au-delà d’un seul effet de rattrapage : le niveau mensuel moyen de la production depuis mars (15,2 Md€) reste certes en deçà du niveau exceptionnel de 2019 (16,1 Md€) mais dépasse les niveaux moyens observés en 2017 (13,3 Md€) et 2018 (14,0 Md€). Ce dynamisme est nourri par le maintien des taux d’intérêt des crédits nouveaux immobiliers à un niveau proche de leurs plus bas historiques, atteints fin 2019. Après une courte période d’une hausse limitée, à partir de ce plus bas historique, de 24 points de base (pb) entre janvier et août, les taux sont, depuis l’été, à nouveau orientés à la baisse (-2 pb depuis août).
Si la crise liée à la pandémie de covid, et en particulier les deux confinements, ont affecté le marché, il semble que le ralentissement de l’activité du premier semestre a été pratiquement rattrapé à la fin 2020, tandis que les dynamiques constatées ces dernières années se prolongent. Sur le marché de l’ancien, après les perturbations liées au confinement, le nombre de transactions s’est redressé et est actuellement équivalent à celui de l’an dernier. Parallèlement, la progression des prix se poursuit, à un rythme toutefois moindre que celui qui prévalait avant la crise sanitaire.
Sur le marché du neuf, la construction est orientée à la baisse depuis fin 2017. La crise sanitaire a probablement exacerbé une tendance de fond tandis que les échéances institutionnelles (élections municipales) ont ouvert une nouvelle phase de concertation préalable au lancement de nouveaux projets. En matière de mises en chantier, la situation est moins négative : l’activité se redresse, sans toutefois effacer la perte d’activité du printemps. S’agissant de la promotion, on observe une baisse des réservations qui, compte tenu d’un faible niveau des stocks et du nombre limité de projets en fin de développement, ne donne toutefois pas lieu à une augmentation du nombre de logements proposés à la vente.
Le Haut Conseil rappelle son objectif de préserver des pratiques saines, conciliant un accès large au crédit et des conditions d’octroi assurant la stabilité financière et la protection des ménages. Sur la base de ces éléments, il a décidé d’ajuster sa recommandation sur les points suivants :
– la recommandation sera précisée pour confirmer qu’elle ne fait pas obstacle aux rachats et renégociations de crédits dès lors qu’ils permettent de réduire le taux d’effort ou la maturité des crédits ; le regroupement de crédits relève de la même logique dès lors que ces crédits ont été octroyés de manière indépendante ;
– les différés d’amortissement dans une limite de 2 ans seront pris en compte pour intégrer les spécificités de certaines opérations, notamment les ventes en l’état futur d’achèvement et les contrats de construction de maisons individuelles ;
– compte tenu des pratiques constatées sur le calcul du taux d’effort, son mode de calcul fera l’objet de précisions complémentaires et la référence passera de 33 % à 35 % ;
– la marge de flexibilité, concernant les nouveaux prêts pouvant s’écarter des meilleures pratiques relatives à la maturité et au taux d’effort, sera portée de 15 % à 20 % et sera davantage ciblée sur la primo-accession.
Pour Olivier Salleron, président de la FFB, « Cette bonne nouvelle arrive à point nommé, alors que les ménages ont besoin de soutien pour engager des opérations en ce temps de crise. Elle confirme par ailleurs que la sinistralité immobilière ne constitue toujours pas un problème majeur en France et que l’assouplissement peut aller plus loin. ».
Sources graphique : Banque de France et Banque centrale européenne
