Une mission IGF-CGEDD a été chargée d’évaluer le dispositif d’aide fiscale dit « Pinel » au regard de son impact sur l’offre de logement, de ses effets sur les prix, de sa rentabilité pour les différents acteurs et de son impact sur la ville.
Dans son rapport, elle relève les effets négatifs du dispositif. La concurrence sur l’acquisition des fonciers pousse les promoteurs à concevoir les logements pour attirer les investisseurs, conduisant à une certaine standardisation des logements et parfois une faible qualité d’usage. L’attrait de la réduction fiscale semble masquer dans la moitié des cas, un rendement net global négatif au bout de 9 ans hors effet de la hausse du prix de l’immobilier. Ce rendement s’explique notamment par une décote de 30 % des prix de l’ancien par rapport au neuf. Pour l’État, outre les difficultés de pilotage, le dispositif n’atteint que faiblement son objectif de réduction des loyers. Seuls 9,3 % du montant accordé par l’État au titre de la réduction d’impôt se traduisent par des baisses de loyer. Pour les collectivités, l’automaticité de la réduction fiscale ignore les priorités des politiques locales de l’habitat, notamment en termes de localisation fine, de nombre et de types de logements. Les collectivités rencontrées ont également signalé l’impact en matière de dégradation de copropriétés voire de quartiers.
Pourtant, le dispositif a l’avantage majeur de jouer un rôle d’accélérateur, voire de déclencheur, des projets de logements collectifs en France, puisque la moitié des VEFA sont réalisées en le mobilisant. De l’avis des acteurs rencontrés, la réduction d’impôt Pinel constitue la motivation principale de 80 % des investisseurs. Ce dispositif a donc favorisé un développement important de l’offre locative privée.
La mission ne préconise pas de supprimer toute aide aux particuliers investisseurs. En raison de l’importance des dispositifs d’aide à l’investissement locatif depuis plus de 30 ans dans les programmes immobiliers, une suppression du dispositif entraînerait des perturbations dans la capacité de construction d’une ampleur et d’une durée difficile à anticiper. Elle recommande un dispositif qui incite à la construction de logements répondant davantage aux besoins des habitants, coordonné avec les politiques locales d’habitat et d’aménagement. Il est également nécessaire de renforcer la connaissance et le pilotage du dispositif par l’État. Pour répondre à ces objectifs, il conviendrait de maîtriser le volume d’investissement locatif aidé, de pouvoir cibler les programmes éligibles de manière plus fine tout en conservant l’attrait de la réduction d’impôt pour le particulier investisseur.
