La derni\u00e8re note de conjoncture des Notaires de France dresse une analyse du march\u00e9 immobilier dans toute la France \u00e0 la fin du 4e trimestre 2012 et dessine les perspectives d’\u00e9volution dans le neuf et l’ancien. 2013 pourrait r\u00e9v\u00e9ler un r\u00e9\u00e9quilibrage du march\u00e9.\u000b2012 : une ann\u00e9e de rupture de dynamique<\/b>\u000b\u000bL’ann\u00e9e 2012 est marqu\u00e9e par une baisse significative du nombre de ventes de logements anciens. 709 000 transactions ont \u00e9t\u00e9 enregistr\u00e9es, 128 300 pour l’Ile de France et 580 700 pour la province. La baisse est de 12% sur un an. Seuls 5 d\u00e9partements ont une \u00e9volution positive : la Loz\u00e8re, la Corr\u00e8ze, la C\u00f4te d’Or, le Jura et la Haute Sa\u00f4ne. En province, comme en Ile de France, c’est le 3\u00e8me trimestre qui a enregistr\u00e9 la baisse la plus importante, -21% sur un an. Au 4\u00e8me trimestre le recul sur un an s’att\u00e9nue (-10%). Les prix sont globalement en recul en France sur l’ensemble de l’ann\u00e9e : les prix des appartements ont diminu\u00e9s de 1,1% et les prix des maisons de -2,1%. Cette baisse des prix est plus sensible en Province (-1,6% sur un an pour les appartements et -2,3% pour les maisons) que dans la R\u00e9gion francilienne. Dans le neuf, les investisseurs ont boud\u00e9 le dispositif d’investissement locatif \u00ab Scellier \u00bb (seconde version) moins avantageuse que la premi\u00e8re.\u000bPour les investisseurs : attendre que le \u00ab duflot \u00bb se mette en place<\/b>\u000b\u000bLa promotion immobili\u00e8re doit d\u00e9sormais mettre en place des programmes immobiliers qui r\u00e9pondent \u00e0 l’\u00e9quilibre financier de la loi Duflot. Il faudra donc environ un an pour en voir les effets sur le march\u00e9. Dans l’intervalle, 2013 risque d’\u00eatre une nouvelle ann\u00e9e de r\u00e9cession pour l’immobilier neuf avec des cons\u00e9quences n\u00e9fastes sur l’emploi, d’autant que le plan annonc\u00e9 par le Pr\u00e9sident de la R\u00e9publique concerne peu l’investissement priv\u00e9 et ne l’impactera pas \u00e0 court terme.\u000bL’immobilier ancien conserve ses dispositifs classiques de d\u00e9fiscalisation : la loi Malraux, mais aussi le m\u00e9canisme du d\u00e9ficit foncier \u00e0 hauteur de 10 700 euros et la possibilit\u00e9 de report pendant 10 ans. Cependant les investisseurs craignent un \u00e9ventuel durcissement de l’encadrement des loyers. En outre, les espoirs de gain \u00e0 court terme, qui ont pu nourrir des achats sp\u00e9culatifs, se sont \u00e9vanouis ; ils seraient de toute fa\u00e7on lourdement tax\u00e9s.\u000bLes acc\u00e9dants \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9 : peut-\u00eatre une ann\u00e9e d\u00e9cisive pour l’achat<\/b>\u000b\u000bEn 2012, les acc\u00e9dants \u00e9taient aussi frileux que les \u00e9tablissements de cr\u00e9dit. Un primo-acc\u00e9dant pouvait difficilement se constituer un apport financier suffisant et payer un loyer en m\u00eame temps. Ces deux \u00e9l\u00e9ments peuvent expliquer le net recul du nombre d’octrois de cr\u00e9dits immobiliers en 2012. Aujourd’hui, on assiste \u00e0 un assouplissement mod\u00e9r\u00e9 de la part des banques et rien ne laisse attendre une remont\u00e9e des taux \u00e0 br\u00e8ve \u00e9ch\u00e9ance, de sorte que la chute du volume des cr\u00e9dits immobiliers semble toucher \u00e0 sa fin.\u000bSur le march\u00e9 de l’ancien, le pr\u00eat \u00e0 taux z\u00e9ro n’existe plus et le recul des prix n’a \u00e9t\u00e9 sensible que sur les march\u00e9s les moins tendus et les biens de moindre qualit\u00e9. Ainsi, les constructions des ann\u00e9es 1990- 2000 ont un attrait certain et subissent beaucoup moins la crise. Pour les biens plus anciens o\u00f9 des travaux de mises aux normes se r\u00e9v\u00e8leront n\u00e9cessaires, les aides ou cr\u00e9dits d’imp\u00f4t sont moins avantageux que les ann\u00e9es pass\u00e9es et le taux de la TVA sur la r\u00e9novation va connaitre une nouvelle augmentation. La prime suppl\u00e9mentaire de 1 350 euros qui constitue l’une des mesures phares du plan de relance constituera-t-elle une compensation suffisante ?\u000bLe march\u00e9 du neuf subira \u00e9galement en 2013 une hausse du co\u00fbt de la construction en raison de la r\u00e8glementation thermique 2012 devenue obligatoire. Cette hausse semble a priori loin d’\u00eatre compens\u00e9e par l’\u00e9conomie financi\u00e8re en d\u00e9pense d’\u00e9nergie. Pour maintenir le niveau de la demande, il faudrait une baisse du prix des terrains, notamment pour les maisons individuelles dans les secteurs hors m\u00e9tropoles, ou une diminution de la marge au risque de fragiliser un peu plus le secteur. Du c\u00f4t\u00e9 du financement, le pr\u00eat \u00e0 taux z\u00e9ro a subi une r\u00e9duction de ses b\u00e9n\u00e9ficiaires potentiels en raison de son ciblage sur les revenus modestes. La faiblesse des taux des autres cr\u00e9dits, tant qu’elle se maintient, pourra partiellement compenser cet effet pour les autres acc\u00e9dants.\u000bVers un r\u00e9\u00e9quilibrage du march\u00e9 immobilier ?<\/b>\u000b\u000bLa solvabilit\u00e9 des acqu\u00e9reurs est toujours soutenue par des taux historiquement bas. Certains acc\u00e9dants ont un comportement attentiste. Cependant on constate aussi un retrait ou un report de mise en vente de leur bien par les vendeurs dans l’espoir d’un assouplissement du r\u00e9gime d’imposition des plus-values immobili\u00e8res. Au cours des derni\u00e8res ann\u00e9es, la fiscalit\u00e9 des plus- values immobili\u00e8res a manqu\u00e9 de visibilit\u00e9 avec des r\u00e9formes incessantes. En particulier, les r\u00e9formes intervenues au cours des deux derni\u00e8res ann\u00e9es contribuent au fl\u00e9chissement en volume des ventes.\u000bLe comportement attentiste des vendeurs et des acqu\u00e9reurs se justifie aussi par l’\u00e9tat g\u00e9n\u00e9ral de l’\u00e9conomie et ses perspectives \u00e0 court terme. Cependant les taux d’int\u00e9r\u00eat ne resteront pas longtemps aussi bas. Les vendeurs doivent ajuster leurs prix \u00e0 la solvabilit\u00e9 des acqu\u00e9reurs. Cet ajustement semble s’\u00eatre enclench\u00e9 si l’on en croit les donn\u00e9es issues de l’exploitation des avant-contrats, qui anticipent le march\u00e9 d’environ 3 mois : en province, la baisse cumul\u00e9e entre mai, le point le plus haut, et d\u00e9cembre 2012 d\u00e9passerait 7%. A Paris intra-muros, l’indice des prix de vente a culmin\u00e9 en ao\u00fbt 2012 ; d’apr\u00e8s les avant-contrats, il pourrait reculer de 4,5% entre ao\u00fbt 2012 et mai 2013.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
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