{"id":71968,"date":"2014-01-10T00:00:00","date_gmt":"2014-01-09T23:00:00","guid":{"rendered":"http:\/\/b.bati-journal.com\/le-point-sur-la-simplification-en-matiere-de-construction-de-logements\/71968"},"modified":"2019-07-15T12:05:09","modified_gmt":"2019-07-15T10:05:09","slug":"le-point-sur-la-simplification-en-matiere-de-construction-de-logements","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/batijournal.com\/index.php\/le-point-sur-la-simplification-en-matiere-de-construction-de-logements\/71968\/","title":{"rendered":"Le point sur la simplification en mati\u00e8re de construction de logements"},"content":{"rendered":"
Lors de son d\u00e9placement \u00e0 Toulouse du 9 janvier, Fran\u00e7ois Hollande a fait le point sur la simplification en mati\u00e8re de construction de logements et en faveur de la vie des entreprises. 200 mesures de simplification visent \u00e0 all\u00e9ger les d\u00e9marches des particuliers et des entreprises. Le Gouvernement a \u00e9t\u00e9 autoris\u00e9 \u00e0 prendre par voie d’ordonnances des mesures l\u00e9gislatives pour faciliter et acc\u00e9l\u00e9rer la construction de logements pour raccourcir les d\u00e9lais, s\u00e9curiser les acqu\u00e9reurs, lutter contre les recours malveillants, fluidifier le traitement des contentieux et densifier la ville.<\/div>\n
<\/div>\n
Raccourcir les d\u00e9lais<\/b><\/div>\n
L’ordonnance n\u00b0 2013-888, entr\u00e9e en vigueur au 1er janvier 2014, a pour but de raccourcir les d\u00e9lais. Les d\u00e9lais et la lourdeur des proc\u00e9dures sont souvent des freins \u00e0 la construction de logements compte tenu de la complexit\u00e9 de la l\u00e9gislation (environnement, patrimoine, urbanisme), de la pluralit\u00e9 des acteurs et des autorit\u00e9s comp\u00e9tentes.<\/div>\n
Une proc\u00e9dure int\u00e9gr\u00e9e pour le logement (PIL) est cr\u00e9\u00e9e par ordonnance. Cette proc\u00e9dure unique va faciliter la r\u00e9alisation de projets de construction ou d’am\u00e9nagement comprenant principalement des logements, car elle va permettre, pourvu que le projet soit qualifi\u00e9 d’int\u00e9r\u00eat g\u00e9n\u00e9ral de :<\/div>\n
– rendre compatibles les documents d’urbanisme (plan de pr\u00e9vention des risques, sch\u00e9mas d’am\u00e9nagement…)<\/div>\n
– et, du m\u00eame coup, d’adapter les normes de rang sup\u00e9rieur qui pourraient, de ce fait, se retrouver en contradiction.<\/div>\n
Des d\u00e9lais divis\u00e9s par deux<\/div>\n
Cette proc\u00e9dure int\u00e9gr\u00e9e permettra de mener en parall\u00e8le, plut\u00f4t que les unes apr\u00e8s les autres, les proc\u00e9dures requises pour les projets maximisant la construction de logement dans les aires d\u00e9j\u00e0 urbanis\u00e9es. Son utilisation permettra de diviser parfois par deux les d\u00e9lais n\u00e9cessaires \u00e0 la construction de logements en simplifiant et fusionnant les diff\u00e9rentes \u00e9tapes des proc\u00e9dures applicables.<\/div>\n
Une proc\u00e9dure r\u00e9serv\u00e9e aux projets d’int\u00e9r\u00eat g\u00e9n\u00e9ral<\/div>\n
La proc\u00e9dure int\u00e9gr\u00e9e pour le logement sera r\u00e9serv\u00e9e aux op\u00e9rations d’am\u00e9nagement ou de construction comportant principalement la r\u00e9alisation de logements sociaux (au moins 50 %), situ\u00e9s en zone urbanis\u00e9e.<\/div>\n
Ces projets doivent, en outre, permettre d’assurer, \u00e0 l’\u00e9chelle de la commune, la diversit\u00e9 des fonctions urbaines et la mixit\u00e9 sociale dans l’habitat.<\/div>\n
<\/div>\n
S\u00e9curiser les acqu\u00e9reurs<\/b><\/div>\n
L’ordonnance n\u00b0 2013-890 met fin \u00e0 la garantie intrins\u00e8que, relative \u00e0 la vente en l’\u00e9tat futur d’ach\u00e8vement comprend des dispositions qui visent \u00e0 s\u00e9curiser les acheteurs en cas de d\u00e9faillance du promoteur en mettant fin \u00e0 la pratique de la garantie intrins\u00e8que. Cette ordonnance sera applicable au 1er janvier 2015.<\/div>\n
Cr\u00e9er les conditions favorables \u00e0 l’achat pour les acqu\u00e9reurs de logements neufs passe par la s\u00e9curisation de leur parcours et de leurs investissements en cas de d\u00e9faillance du promoteur, ainsi que la restauration d’un climat de confiance entre les candidats \u00e0 l’acquisition et les promoteurs. C’est particuli\u00e8rement le cas pour les ventes en l’\u00e9tat futur d’ach\u00e8vement (V\u00e9fa) pour lesquelles les risques peuvent \u00eatre plus importants.<\/div>\n
La vente en l’\u00e9tat futur d’ach\u00e8vement est une transaction effectu\u00e9e avant que les logements ne soient construits et la signature du contrat se fait g\u00e9n\u00e9ralement sur plan. Le promoteur a alors l’obligation l\u00e9gale de garantir l’ach\u00e8vement des travaux.<\/div>\n
Le syst\u00e8me de protection des acqu\u00e9reurs se fonde sur la garantie financi\u00e8re d’ach\u00e8vement qui peut \u00eatre intrins\u00e8que et impose des contraintes de financement au promoteur, ou extrins\u00e8que lorsque la garantie d’ach\u00e8vement est prise en charge par un tiers, le plus souvent un assureur.<\/div>\n
Mettre fin au syst\u00e8me de la garantie intrins\u00e8que<\/div>\n
M\u00eame si des am\u00e9liorations ont \u00e9t\u00e9 apport\u00e9es \u00e0 la garantie intrins\u00e8que, ce syst\u00e8me est rest\u00e9 peu fiable pour les acqu\u00e9reurs, qui ne disposent pas de recours pour financer les travaux restants lorsque le promoteur fait faillite. Les failles inh\u00e9rentes \u00e0 ce syst\u00e8me de garantie ont eu des cons\u00e9quences humaines et financi\u00e8res parfois catastrophiques.<\/div>\n
Pour lutter contre les promoteurs imprudents et prot\u00e9ger des d\u00e9faillances les investisseurs en V\u00e9fa, l’ordonnance supprime la garantie intrins\u00e8que \u00e0 compter du 1er janvier 2015. La garantie extrins\u00e8que devient la norme : une garantie financi\u00e8re apport\u00e9e par un tiers sera exig\u00e9e et prendra la rel\u00e8ve du promoteur d\u00e9faillant, pour apporter les fonds n\u00e9cessaires \u00e0 l’ach\u00e8vement des travaux.<\/div>\n
Les promoteurs ont jusqu’au 1er janvier 2015 pour se garantir aupr\u00e8s d’assureurs, ou d’\u00e9tablissements bancaires.<\/div>\n
<\/div>\n
Lutter contre les recours malveillants et fluidifier le traitement des contentieux<\/b><\/div>\n
L’ordonnance n\u00b0 2013-638 du 18 juillet 2013 relative aux contentieux d’urbanisme,<\/div>\n
comprend des dispositions qui visent \u00e0 lutter efficacement contre les recours manifestement malveillants.<\/div>\n
Elle permet aussi de r\u00e9duire les d\u00e9lais de traitement des litiges dans le domaine de l’urbanisme. Entr\u00e9e en vigueur \u00e0 la fin de l’\u00e9t\u00e9 2013 apr\u00e8s sa publication, elle comprend plusieurs dispositions applicables aux proc\u00e9dures contentieuses en cours.<\/div>\n
Lutter efficacement contre les recours malveillants<\/div>\n
Aujourd’hui, de nombreux contentieux abusifs, voire \u00e0 caract\u00e8re mafieux, sont d\u00e9pos\u00e9s chaque ann\u00e9e devant les tribunaux administratifs contre des permis de construire, dans l’unique but de monnayer le retrait du recours. La somme peut alors atteindre des montants tr\u00e8s importants : plusieurs dizaines, voire centaines de milliers d’euros en fonction des enjeux du projet et de la \u00ab gourmandise \u00bb du demandeur.<\/div>\n
Les cons\u00e9quences sociales et \u00e9conomiques de ces recours malveillants sont importantes. Les op\u00e9rations de promotion sont mises en p\u00e9ril, les d\u00e9lais d’instruction aidant les requ\u00e9rants \u00e0 faire pression sur les promoteurs.<\/div>\n
Quelques chiffres<\/div>\n
Les recours pendants devant les juridictions concernent environ 25 000 \u00e0 30 000 logements. L’impact \u00e9conomique est consid\u00e9rable : pr\u00e8s de 15 000 emplois seraient concern\u00e9s.<\/div>\n
\u00fb l’\u00e9chelle de Marseille par exemple, 5 000 logements sont impact\u00e9s chaque ann\u00e9e par des recours de caract\u00e8re abusif (\u00e0 titre indicatif : la production annuelle de logements pour l’ensemble du d\u00e9partement des Bouches-du-Rh\u00f4ne est en moyenne de 6 000 logements).<\/div>\n
10 000 recours abusifs sont en cours (depuis 2009). L’\u00e9tablissement public d’am\u00e9nagement Eurom\u00e9diterran\u00e9e est concern\u00e9 par des recours bloquant 500 logements sociaux, un h\u00f4tel de 250 chambres et des logements libres. Au total, pour ce seul \u00e9tablissement, sur 25 M\u00bb de recettes commerciales escompt\u00e9es en 2013, plus de 13 M\u00bb sont actuellement bloqu\u00e9s par ces recours.<\/div>\n
Encadrer dans le temps et dans l’espace l’int\u00e9r\u00eat \u00e0 agir<\/div>\n
Pour limiter les recours infond\u00e9s contre les autorisations d’urbanisme qui engorgent les tribunaux, l’int\u00e9r\u00eat \u00e0 agir des personnes physiques ou morales (autres que les associations) susceptibles de pouvoir d\u00e9poser un recours contre un permis de construire a \u00e9t\u00e9 pr\u00e9cis\u00e9.<\/div>\n
Leur int\u00e9r\u00eat \u00e0 agir est d\u00e9sormais circonscrit \u00e0 la fois :<\/div>\n
– Dans le temps : il s’appr\u00e9cie au regard de la situation du requ\u00e9rant, \u00e0 la date d’affichage en mairie de la demande de permis de construire ;<\/div>\n
– Dans l’espace : une personne ne pourra d\u00e9poser un recours que si la construction est de nature \u00e0 affecter directement les conditions d’occupation ou d’utilisation de son bien.<\/div>\n
Hier, il \u00e9tait possible de d\u00e9poser un recours alors qu’on habite \u00e0 Marseille et que le projet est pr\u00e9vu \u00e0 Brest, en pr\u00e9textant qu’on avait l’intention de s’installer \u00e0 proximit\u00e9 de l’adresse o\u00f9 doit se r\u00e9aliser l’op\u00e9ration. D\u00e9sormais, une telle initiative pourrait \u00eatre d\u00e9clar\u00e9e tr\u00e8s rapidement irrecevable par le juge.<\/div>\n
Permettre de percevoir des dommages et int\u00e9r\u00eats<\/div>\n
L’ordonnance permet au juge de condamner l’auteur d’un recours malveillant \u00e0 allouer des dommages et int\u00e9r\u00eats au b\u00e9n\u00e9ficiaire du permis de construire, si ce dernier a subi un pr\u00e9judice excessif. Les dommages et int\u00e9r\u00eats sont d\u00e9termin\u00e9s en fonction du pr\u00e9judice.<\/div>\n
L’ordonnance pr\u00e9voit que les associations de protection de l’environnement b\u00e9n\u00e9ficient, compte tenu de l’objet qu’elles poursuivent, d’un r\u00e9gime de protection particulier fond\u00e9 sur la pr\u00e9somption que leurs recours ob\u00e9issent, par principe, \u00e0 un motif d’int\u00e9r\u00eat g\u00e9n\u00e9ral.<\/div>\n
Encadrer le r\u00e9gime des transactions par lesquelles il est mis fin \u00e0 l’instance<\/div>\n
L’ordonnance impose une obligation de transparence, qui passe par une d\u00e9claration des transactions, aupr\u00e8s de l’administration des imp\u00f4ts. Le non-respect de cette obligation par l’auteur du recours expose ce dernier \u00e0 une action en restitution.<\/div>\n
R\u00e9duire les d\u00e9lais de traitement des contentieux<\/div>\n
Au-del\u00e0 de la question sp\u00e9cifique des recours manifestement malveillants, les d\u00e9lais du traitement des recours en mati\u00e8re d’urbanisme (m\u00eame ceux qui sont d\u00e9pos\u00e9s de bonne foi et de fa\u00e7on parfaitement l\u00e9gitime) sont point\u00e9s du doigt comme de v\u00e9ritables freins \u00e0 la construction.<\/div>\n
La r\u00e9gularisation du permis en cours d’instance<\/div>\n
Cette mesure permet au p\u00e9titionnaire d’apporter devant les juges les modifications n\u00e9cessaires \u00e0 son projet, pour assurer la l\u00e9galit\u00e9 de l’autorisation d’urbanisme, sans reprendre la proc\u00e9dure dans son ensemble.<\/div>\n
La \u00ab cristallisation des moyens \u00bb<\/div>\n
Un d\u00e9cret publi\u00e9 le 2 octobre 2013 donne au juge la possibilit\u00e9 de fixer, au cas par cas, une date au-del\u00e0 de laquelle de nouveaux motifs d’annulation du permis ne pourront plus \u00eatre invoqu\u00e9s. Cette mesure permet de contenir la dur\u00e9e de l’instruction des dossiers juridictionnels.<\/div>\n
La comp\u00e9tence de premier ressort des tribunaux administratifs<\/div>\n
Le d\u00e9cret n\u00b02013-879 du 2 octobre 2013 permet d’exp\u00e9rimenter la comp\u00e9tence de premier et de dernier ressort des tribunaux administratifs en mati\u00e8re d’autorisation d’urbanisme, sur une dur\u00e9e de cinq ans \u00e0 compter du 1er d\u00e9cembre 2013, et dans la trentaine d’agglom\u00e9rations de plus de 50 000 habitants soumises \u00e0 la taxe sur les logements vacants, c’est-\u00e0-dire l\u00e0 o\u00f9 les besoins de cr\u00e9ation de logements sont les plus importants.<\/div>\n
Dans le cadre de cette exp\u00e9rimentation, la voie de l’appel est donc ferm\u00e9e contre les jugements statuant sur les permis de construire, m\u00eame si le recours en cassation aupr\u00e8s du Conseil d’\u00fbtat reste possible, comme \u00e0 chaque fois qu’une juridiction statue en dernier ressort.<\/div>\n
<\/div>\n
Densifier la ville<\/b><\/div>\n
L’ordonnance n\u00b0 2013-889 du 3 octobre 2013 comprend des dispositions qui visent \u00e0<\/div>\n
favoriser des op\u00e9rations de densification et de construction de logements dans des secteurs o\u00f9 la demande est la plus forte.<\/div>\n
Afin de faciliter la construction de logements l\u00e0 o\u00f9 sont les besoins, lutter contre l’\u00e9talement urbain et limiter le recours et la d\u00e9pendance \u00e0 la voiture, il faut cr\u00e9er les conditions favorables \u00e0 l’optimisation de l’utilisation des ressources fonci\u00e8res disponibles en ville.<\/div>\n
R\u00e9investir des bureaux obsol\u00e8tes et vides depuis des ann\u00e9es, ajouter un ou deux \u00e9tages \u00e0 un immeuble bas, exploiter les gisements fonciers que sont les dents creuses : la densification est une approche pragmatique et op\u00e9rationnelle. A l’oppos\u00e9 de la majoration automatique des droits \u00e0 construire d\u00e9cid\u00e9e par le Gouvernement pr\u00e9c\u00e9dent, il s’agit l\u00e0 non pas de changer la r\u00e8gle pour tous, mais de permettre des modifications pour des projets sp\u00e9cifiques quand ils le justifient.<\/div>\n
Ainsi, dans les zones dites \u00ab tendues \u00bb, o\u00f9 existe un d\u00e9s\u00e9quilibre tr\u00e8s important entre l’offre et la demande de logements, l’ordonnance va permettre aux maires de d\u00e9roger ponctuellement aux r\u00e8gles du plan local d’urbanisme (PLU) relatives au volume, au gabarit, et \u00e0 la densit\u00e9 de construction, quand un projet le m\u00e9rite.<\/div>\n
Les d\u00e9rogations seront ainsi possibles dans trois cas :<\/div>\n
– Transformation d’immeubles de bureaux inutilis\u00e9s en logements ;<\/div>\n
– All\u00e8gement de l’obligation de cr\u00e9er des aires de stationnement pour les logements d\u00e8s lors<\/div>\n
que le projet est situ\u00e9 \u00e0 proximit\u00e9 des transports collectifs ;<\/div>\n
– Sur\u00e9l\u00e9vation d’un immeuble sur quelques \u00e9tages (dents creuses, alignement au fa\u00eetage).<\/div>\n
Faciliter la transformation de bureaux en logements<\/div>\n
Pour faciliter les projets de transformation de bureaux en habitation, dans les zones o\u00f9 l’on constate une p\u00e9nurie de logements, l’ordonnance va autoriser plusieurs d\u00e9rogations aux r\u00e8gles de constructibilit\u00e9 fix\u00e9es par les PLU. Ainsi, la transformation en habitation d’un b\u00e2timent existant affect\u00e9 \u00e0 une autre destination par reconstruction, r\u00e9novation ou r\u00e9habilitation sera possible, m\u00eame si ce b\u00e2timent :<\/div>\n
– D\u00e9passe le volume maximal ou la densit\u00e9 maximale de construction fix\u00e9e pour les logements,<\/div>\n
– Ne dispose pas des aires de stationnement pr\u00e9vues pour les logements.<\/div>\n
Cette mesure, qui r\u00e9pond \u00e0 la n\u00e9cessit\u00e9 urgente de mettre des logements sur le march\u00e9, va r\u00e9duire les co\u00fbts de construction en mobilisant du b\u00e2ti existant et permettre des gains de temps importants.<\/div>\n
D\u00e9roger aux obligations r\u00e9glementaires de stationnement<\/div>\n
L’ordonnance va permettre aux maires d’adapter la r\u00e8gle pour n’exiger que le nombre de places de stationnement strictement n\u00e9cessaire, d\u00e8s lors qu’un projet construction de logement est situ\u00e9 \u00e0 moins de 500 m\u00e8tres d’une gare ou station de transport collectif.<\/div>\n
Sur\u00e9lever les b\u00e2timents<\/div>\n
Pour encourager la densification douce d’espaces d\u00e9j\u00e0 urbanis\u00e9s, l’ordonnance permet aux maires de s’affranchir des r\u00e8gles du plan local d’urbanisme certaines op\u00e9rations cibl\u00e9es de construction de logements qui prennent la forme de sur\u00e9l\u00e9vations d’immeubles et parfois aussi d’alignement de la hauteur entre b\u00e2timents mitoyens.<\/div>\n
Construire sur les toits<\/div>\n
En cas de sur\u00e9l\u00e9vation d’un immeuble, l’ordonnance permet de d\u00e9roger \u00e0 l’obligation de disposer d’un ascenseur dans les \u00e9tages nouvellement cr\u00e9\u00e9s.<\/div>\n
Aligner la hauteur de b\u00e2timents mitoyens<\/div>\n
Dans les zones tendues, l’ordonnance n\u00b0 2013-889 du 3 octobre 2013 permet d’aligner un immeuble sur la hauteur des b\u00e2timents mitoyens par d\u00e9rogation, c’est-\u00e0-dire m\u00eame si le plan local d’urbanisme ne le pr\u00e9voit pas. Cela revient \u00e0 combler les \u00ab dents creuses \u00bb.<\/div>\n
La hauteur du b\u00e2timent mitoyen constitue la nouvelle limite \u00e0 ne pas d\u00e9passer pour garantir une int\u00e9gration harmonieuse de la nouvelle construction : on pourra ainsi construire un peu plus haut, sans toutefois porter atteinte aux caract\u00e9ristiques morphologiques du quartier, et produire plusieurs logements sans consommer de foncier.<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Lors de son d\u00e9placement \u00e0 Toulouse du 9 janvier, Fran\u00e7ois Hollande a fait le point sur la simplification en mati\u00e8re de construction de logements et en faveur de la vie des entreprises. 200 mesures de simplification visent \u00e0 all\u00e9ger les d\u00e9marches des particuliers et des entreprises. 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