Les bâtiments tertiaires, modèles pour l’obligation de travaux d’amélioration de la performance énergétique

Lancée en octobre 2013, sous l’impulsion du Plan Bâtiment Durable, la Charte pour l’efficacité énergétique des bâtiments tertiaires publics et privés vise à anticiper la mise en application de l’obligation future de travaux d’amélioration de la performance énergétique et à susciter un mouvement d’ensemble en faveur de l’efficacité énergétique, du bien-être des utilisateurs et de l’activité économique de la filière. Elle vient de publier son premier rapport de suivi.Les données collectées se rapportent à environ 15 millions de m2 de bâtiments tertiaires, soit environ 1,5% du parc national. Elles sont concentrées sur les branches bureau, commerce et dans une moindre mesure enseignement/recherche. Si la plupart des signataires affiche une volonté d’atteindre les cibles du Grenelle de l’environnement, ils se sont toutefois fixé des objectifs plus modestes pour 2020, en majorité entre 20% et 30%, sur la base d’un diagnostic initial et d’une optimisation technico-économique de plans d’actions soutenables. Pour atteindre une cible ambitieuse, les acteurs ont besoin de temps, pour se mettre en ordre de marche (diagnostic, stratégie et plan d’action, mise en œuvre opérationnelle). Un délai d’une dizaine d’années semble raisonnable pour viser une baisse de l’ordre de 25%. Dans la gestion propre des immeubles, les signataires mobilisent les 3 principaux leviers de l’efficacité énergétique. Dans un souci de soutenabilité économique ils mobilisent en premier lieu les actions sur l’usage (dont la rationalisation de l’occupation) et sur l’exploitation. Celles-ci nécessitent en général un investissement limité et ont des temps de retour inférieurs à 5 ans. Elles peuvent de ce fait être déployées sur l’ensemble du patrimoine, elles permettent des gains tout à fait significatifs, qui sont de l’ordre de grandeur des objectifs visés. Les acteurs qui ont fait les scénarios prospectifs les plus élaborés tablent sur une contribution très significative de ces 2 leviers à l’atteinte de leurs objectifs, de l’ordre de 50% et jusqu’à 100% pour certains. Ces actions appellent toutefois un véritable investissement en termes de gestion, de suivi et de qualité, pour pérenniser la performance; elles passent par la professionnalisation des métiers de l’immobilier, des gestionnaires aux sous-traitants, pour s’adapter aux nouveaux besoins et technicités spécifiques. Les travaux lourds portant sur l’enveloppe ne sont envisagés que dans un cycle de rénovation standard du patrimoine immobilier. Pour des immeubles de bureau en région parisienne, la périodicité de ces opérations est estimée entre 20 et 30 ans, lorsque l’immeuble doit être mis en conformité avec les exigences légales et réglementaires et aux standards du marché en termes d’attractivité. Dans ce cadre, les signataires s’accordent tous pour profiter de ces rénovations/restructurations pour lutter contre l’obsolescence produit et engager une démarche d’amélioration significative de la performance énergétique de l’immeuble. Le coût complet de rénovation, qui peut selon certains témoignages avoisiner les 2000 euros par m2 en région parisienne, ne peut être rentabilisé par les seules économies d’énergie dans les conditions actuelles du prix de l’énergie. Accélérer leur rythme pour des seuls motifs énergétiques paraît économiquement difficile, c’est pourquoi les acteurs considèrent la rénovation énergétique dans le cycle long des investissements immobiliersLe renouvellement des équipements intervient à des périodes plus rapprochées, de l’ordre de 10 à 20 ans ; il permet d’intégrer au fil de l’eau les meilleures technologies disponibles et de réaliser régulièrement des gains en termes de consommation d’énergie.Enfin, la mise en place d’un dialogue constructif entre les 3 parties prenantes de l’immeuble (propriétaire, gestionnaire, locataire(s)) apparait indispensable pour actionner sur les 3 leviers de l’efficacité énergétique et jouer sur les consommations énergétiques globales des bâtiments (parties communes et privatives). L’annexe environnementale (ou « annexe verte »), rendue obligatoire à partir de juillet 2013 par le décret du 30 décembre 2011 pour tous les baux commerciaux concernant des surfaces de bureau et commerce de plus de 2000 m2, est un nouvel outil de dialogue important. Dans la pratique, les actions d’amélioration requièrent des itérations successives ; en général, une des parties prenantes est amenée à prendre l’initiative et le résultat dépend de l’implication des deux autres. L’organisation et les leviers d’actions diffèrent sensiblement entre les configurations de propriétaire-occupant (situation la plus favorable en théorie) et celles de mono-locataire ou multi-locataires. Dans tous les cas, la mobilisation et l’organisation des ressources dans le cadre d’un dialogue constructif (interne et le cas échéant externe) apparaît un élément clé de la performance énergétique dans l’immobilier tertiaire.