Filiale de la Caisse des dépôts et consignations, le groupe CDC Habitat gère en 2023 plus de 554 000 logements, représentant 35 % du parc locatif en France : il est présent sur tous les segments du logement, avec 60 % de logements sociaux (5,4 % du parc total de logement social), 20 % de logements intermédiaires (9 % du parc national) et 20 % de logements très sociaux (notamment via Adoma) et du parc libre. Le groupe a connu une forte croissance sur la période 2017-2023, avec un parc de logements qui a doublé, en bénéficiant d’importantes augmentations de capital de la Caisse des dépôts (plus de 2 Md€). Avec plus de 100 000 logements neufs livrés, le groupe n’a cependant pas atteint les objectifs ambitieux fixés par les plans de relance gouvernementaux de 2020 et 2023. Pour la Cour des Comptes, si les résultats financiers sont très positifs, le fonctionnement interne du groupe nécessite d’être consolidé et amélioré.
Un bilan et un parc de logements en forte croissance mais un volume de construction qui n’atteint pas les objectifs
Le groupe affiche un résultat net agrégé de 223 M€ en 2023. Le bilan du groupe consolidé a fortement progressé sur la période 2017-2023 (+65 %), tout en conservant sa structure d’origine, en particulier un ratio de dette sur fonds propres stable. La dette brute a crû de 64 % pour s’établir à 6,42 Md€, tout en bénéficiant de taux bas. La stratégie du groupe est fondée sur une rotation importante du parc et la réalisation de plus-values de cession destinées à financer son développement. Ces plus-values s’élèvent en moyenne à près de 240 M€ par an entre 2017 et 2021. L’année 2022 est marquée par un niveau exceptionnel de plus-values de 652 M€, grâce à la réalisation d’une opération de cession, dite Lamartine, de plus de 8 000 logements, à la CNP, investisseur institutionnel appartenant au groupe Caisse des dépôts. Cette opération illustre la capacité du groupe à développer une ingénierie financière novatrice, destinée à orienter l’épargne des investisseurs institutionnels vers le logement locatif.
Le nombre de logements gérés par le groupe a fortement augmenté sur la période, grâce notamment à la livraison de plus de 100 000 logements neufs, encore loin de l’objectif fixé dans le cadre stratégique de CDC Habitat de livraison de 175 000 logements neufs sur dix ans.
Source : COUR DES COMPTES
